深圳新房改与旧格局

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发布时间:2018-06-09 14:39

深圳新房改与旧格局

2018-06-09 09:56来源:时间财经房地产/房价

原标题:深圳新房改与旧格局

“'新房改'任重而道远。”

2018年5月开始,深圳市国资委下属的深圳国有企业人才安居集团(下称深圳安居集团)开始了大规模的招聘行动,招聘员工数量超过了现有员工的总数。

这家注册成立于2016年6月的国资地产商,其宝安、盐田和龙岗等分公司主要招聘造价管理及投资测算岗位,集团总部则急缺报批报建人员。这些致力于土地开发前期工作的团队建设,不是传统意义上的房企高周转式大跃进的前奏。

仅仅创立两年的深圳安居集团为何突然大跃进,背后体现出的是深圳新房改政策。

6月5日,《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》出台,被外界评价为“深圳新房改”,其中最引人关注的一项政策是:2018年起到2035年,政策性住房用地比例不低于60%。人才安居集团则是替政府建设、销售及运营保障房项目的国有独资企业。

深圳的做法打破了中国城镇化进程的常态,《深圳特区报》将政府这次住房用地比例调整定义为“大逆转”。自上世纪90年代政府推动住房市场化以来,各地商品房用地的规模远超过保障房项目,深圳提出的“商品房与保障房比例四六开”是一次零的突破。

但这次大逆转的背后既有现实情况的倒逼,也有深圳财政的自信。尽管深圳新建商品住宅价格2.2%的同比降幅连续8个月领跌全国,但城市夹心层和低收入群体仍无法承担高企的房价。而深圳对土地财政的依赖度只有20%。

深圳新房改虽然带来置业机会,但也造成了一些不利影响。日前,深圳前海一幅优质地块以流拍收场,招标要求开发商配建20000平方米建筑面积的人才安居类住房,这压低了该幅地块的利润空间。

楼市调控不放松,民营开发商一旦离场,国有开发商如何保障新建住房的供应量?对商品房放开调控,诱导开发商留在市场中,是否又会继续抬高房价?目前看来,深圳“新房改”任重而道远。

房改新政增逼走开发商?

随着深圳市政府发布的一纸新房改公文,深圳安居集团有机会在规模和市场份额上超过万科、恒大。与商品住宅开发商相反,这家房企是盖保障房的,其官网显示,它是深圳市政府专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。

目前万科和恒大这巨无霸房企都有意“逃离”北上广,却唯独离不开深圳。许家印已将恒大总部由广州迁至深圳,同时恒大地产正在筹备借壳深深房回归A股。2017年财报显示,恒大在深圳土地储备超过1200万平米(建筑面积),货值高达3700亿元。

王石退休、郁亮主政后,万科进入深铁时代,大股东深铁拥有集中在地铁沿线的稀缺土地储备约430万平,再算上万科120万平米的存量土储,货值上足以同恒大一较高低。

深圳新房改中并未提出如何处置房企持有但未开发的土地,但可能增加了商品房调控松动的预期。

联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达表示,住房应分三类:保障性住房、共有产权房和高档市场化住房。对于第三类住房政府没必要进行限制,这类住房价格越高、税收越多,拿这些钱补偿更多低收入群体解决住房问题。

有开发商则对行政化程度较高的新房改的不确定性存在担忧。新城控股副总裁欧阳捷认为,房企在一线城市应尽早出货、不宜久留。他分析称,一线城市的房价在这一轮调控中稳中有降,实现途径各有不同:北京是通过限房价、竞地价,上海是在预售环节限价,深圳是增加了土地供应。

“纵观全局,第一次房改是市场化房改,这一轮深圳的新房改实际上是行政化房改。”欧阳捷表示,“在一线城市还有土地储备的房企应该按政策导向尽早出货,政府让你卖你就赶紧卖,捂盘惜售只会赔本。”

深圳新房改的另一悬念是,政策性住房土地出让市场是否会成为国资房企的独角戏?开发商出逃在北京已有先例:2018年以来,限房价、竞地价模式下已经有多块土地罕见地流拍。

“开发商可能在一线城市沦为代建商。”欧阳捷表示,“即使是土地多有流拍,也不足以倒逼政府改变土地出让模式。一线城市的主题是抑制投机,房企不会再有利润空间。”

深圳新房改政策针对新建商品房提出了“安居型”等级的面积限制,这也让一些主打超大平米豪宅的开发商望而却步。目前,高端住宅产品的代表企业融创中国和泰禾地产都无意大举进军深圳。

房价涨还是跌?

深圳市新房改推出的背景之一是楼市调控政策形成的房价下跌空间极其有限,不足以令低收入群体和夹心层置业。

深圳市规土委发布的4月份楼市数据颇令购房人又哭又笑:深圳新房连续19个月“降价”,新房均价上月降了6元/平方,这个月又跌了16元/平方米。

许善达认为,简单把高档、中档和普通房混在一起,统计出来的住房价格与实际情况不相符,甚至对居民起到了一定的误导作用。

深圳新房改将住宅分为四类,房价统计也有望分门别类。根据意见稿,到2035 年,新增建设筹集各类住房共170 万套,其中保障房总量不少于100 万套,市场商品住房、人才房、安居型商品房、公共租赁住房的供应比例为4:2:2:2。

欧阳捷表示,以前深圳的刚需群体更关注房价,此后可能转而关心政策房的供应量。存量及新增的住房缺口是否能被覆盖,这将是深圳新房改的主题。

对于政府主导的深圳新房改,前深圳市副市长张思平未予置评。这位曾负责深圳国土和规划的前副市长主张,国有企业不能把商品房开发当主业。在2017年三亚财经论坛上,张思平与保利地产董事长徐念沙同台,他当场质疑:国企通过搞房地产每年赚几百、上千亿,这是国企的使命吗?国企应该退出房地产开发行业,让政府主体进入、建设更多保障房。

深圳新房改的基础是政府已经基本摆脱土地财政的依赖。根据中国指数研究院发布的20个重点城市土地财政依赖度排行榜显示,截至2017年前三季度,深圳对土地财政的依赖程度最低,仅为20%。

但深圳的先试先行可能还不具备在全国推广的条件。中房智库2017年度的统计显示,50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元,同比上涨40%,成为政府财政收入的重要支撑。(北京时间财经 岳嘉)

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